Юридична перевірка нерухомості перед покупкою – на що звернути увагу

Купівля нерухомості в Україні — це великі гроші і великі ризики. Без юридичної перевірки ви можете стати власником проблемного майна: із боргами, арештами чи спірними правами. Шахраї, нечесні продавці чи просто недбалість у документах здатні перетворити угоду на кошмар. Судова практика показує, що багато спорів виникають через те, що покупці не перевірили об’єкт перед підписанням договору.

Перевірка — це не примха, а спосіб убезпечити свої кошти і спокій. Усе, що здається дрібницею на старті, може коштувати вам квартири чи будинку пізніше. У цій статті я поясню, на що звернути увагу під час юридичної перевірки нерухомості. Знання ключових моментів допоможе вам уникнути пасток і зробити виважену покупку.

Перевірте право власності продавця

Перше, що потрібно з’ясувати, — чи справді продавець є власником нерухомості. Попросіть витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно — це основний документ, який підтверджує право власності. У ньому вказані власник, дата реєстрації і чи немає обтяжень. Переконайтеся, що дані збігаються з паспортом продавця.

Якщо власників кілька (наприклад, подружжя), усі мають дати згоду на продаж, засвідчену нотаріусом. Іноді квартира належить не фізичній особі, а компанії — тоді перевірте її статус у ЄДР, щоб виключити фіктивність. Без чіткого підтвердження права власності угода може бути визнана недійсною. Це базовий крок, який захищає вас від шахрайства.

Дослідіть історію об’єкта

Історія нерухомості може приховувати сюрпризи. У тому ж реєстрі речових прав подивіться, як часто об’єкт продавався і хто був попередніми власниками. Часті угоди за короткий час — сигнал про можливі проблеми. З’ясуйте, чи не було судових спорів щодо майна — це видно в реєстрі судових рішень чи через адвоката.

Якщо нерухомість отримана у спадщину, перевірте, чи немає інших спадкоємців, які можуть оскаржити продаж. Наприклад, пропущений родич може заявити права через суд. Історія показує, чи об’єкт чистий, чи тягне за собою чужі претензії. Глибокий аналіз убезпечить вас від несподіваних позовів.

Переконайтеся у відсутності обтяжень

Нерухомість може бути під арештом, в іпотеці чи заставі, і це потрібно перевірити перед покупкою. У витягу з реєстру речових прав є розділ про обтяження — якщо там щось є, майно не можна продати без згоди кредитора чи суду. Перевірте також реєстр боржників: якщо продавець має несплачені кредити чи штрафи, на квартиру можуть накласти арешт уже після угоди.

Наприклад, банк може стягнути іпотечне житло, навіть якщо ви його купили. Зверніться до нотаріуса чи адвоката, щоб уточнити статус об’єкта. Обтяження — це не завжди заборона на покупку, але ви маєте знати ризики і вирішити, чи готові їх брати.

Перевірте законність будівництва

Якщо купуєте новобудову чи будинок, переконайтеся, що будівництво законне. У забудовника мають бути дозвіл на будівництво, технічні умови і право на земельну ділянку — це видно в реєстрі Держархбудконтролю чи місцевих органах. Перевірте, чи земля під будинком у власності чи оренді, і чи не закінчується термін оренди.

Наприклад, якщо будинок зведений без дозволу, його можуть визнати самочинним і знести. У новобудовах уточніть, чи введено об’єкт в експлуатацію — без цього права власності не оформлять. Незаконне будівництво — одна з найпоширеніших причин втрати грошей. Документи забудовника мають бути в порядку, щоб ви не залишилися ні з чим.

Оцініть технічний стан і документи

Технічний стан нерухомості впливає на її цінність і законність. Попросіть технічний паспорт і порівняйте його з реальним плануванням — незаконні перепланування можуть ускладнити угоду чи призвести до штрафів. Наприклад, якщо знесли несучу стіну, це порушення, яке вам доведеться виправляти.

У новобудовах перевірте акт приймання-передачі квартири і чи немає претензій до забудовника. Для будинку з’ясуйте, чи підключені комунікації (газ, світло, вода) і чи є на них договори. Технічні документи мають збігатися з тим, що ви бачите. Непорозуміння на цьому етапі можуть коштувати вам додаткових витрат чи судових спорів.

З’ясуйте, чи немає боргів за комунальні послуги

Комунальні борги не переходять на нового власника, але можуть створити проблеми. Попросіть продавця надати довідки з усіх служб — електроенергії, води, газу, ОСББ — про відсутність заборгованості. Якщо борги є, їх можуть стягнути з майна до угоди, а це затримає оформлення.

Наприклад, за несплачені рахунки можуть відключити світло, і вам доведеться розбиратися з цим. Уточніть також, чи немає прописаних осіб, які можуть претендувати на житло, — це видно у витягу з будинкової книги. Чистота в комунальних платежах і прописці — це ваш спокій після покупки. Не покладайтеся на слова продавця, вимагайте документів.

Допомога від адвоката Сергія Спінова

Якщо ви плануєте купити нерухомість і хочете бути впевненими в угоді, я готовий провести юридичну перевірку. Мене звати Сергій Спінов, я — приватний адвокат у Києві з досвідом у цивільних справах, зокрема перевірці нерухомості. Я аналізую документи, перевіряю реєстри і допомагаю уникнути ризиків.

Зверніться до мене через сайт, і ми разом дослідимо об’єкт: від права власності до законності будівництва. Моя мета — зробити вашу покупку безпечною і законною. Я ціную прозорість і професіоналізм, тому ви знатимете всі деталі. Не ризикуйте своїми грошима — звертайтеся, і я забезпечу вам надійний захист під час угоди.